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國稅總局明確物業(yè)收取自來水費增值稅按差額3%征收

自2016年5月1日全面推開營改增以來，物業(yè)公司收取水費問題成了業(yè)內(nèi)外廣泛關(guān)注的焦點話題。日前，國家稅務(wù)總局發(fā)布公告明確規(guī)定提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人，向服務(wù)接受方收取的自來水水費，以扣除納稅人支付的自來水水費后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅。同時，納稅人可以按3%向服務(wù)接受方開具增值稅專用發(fā)票。

適用對象：物業(yè)管理公司以及提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人均享受此項服務(wù)(如果無此經(jīng)營范圍的***不能享受此政策，所以某些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、建筑企業(yè)，如不增項或把這類代收業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)移給物業(yè)公司的話***要承擔(dān)這部分差額稅負);

適用業(yè)務(wù)范圍：政策同時沒有要求必須是提供物業(yè)管理服務(wù)和銷售自來水對同一服務(wù)對象，如物業(yè)管理服務(wù)的納稅人向A單位提供物業(yè)服務(wù)，向B單位銷售自來水，也***是說“向B單位銷售自來水”也可以選擇簡易計稅并差額計算繳納增值稅。

實施日期：實施日期是本公告自發(fā)布之日起施行。2016年5月1日以后已發(fā)生并處理的事項，不再作調(diào)整;未處理的，按本公告規(guī)定執(zhí)行。

這里需要注意的是因為政策是“選擇簡易計稅并差額計算繳納增值稅”，所以要去稅務(wù)機關(guān)備案。

計征方法：按照簡易計稅方式，以收取的自來水費扣減支付的自來水費后的余額為銷售額，按照3%征收率計算征收增值稅。公式為：(收取的自來水費-支付的自來水費)/(1+3%)*3%。

例

物業(yè)管理服務(wù)的納稅人轉(zhuǎn)售水費選擇簡易計稅差額納稅，按照簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅，其中向服務(wù)接受方收取的自來水水費8.24萬(含稅)，對外支付的自來水水費7.21萬元(不含稅)，應(yīng)納稅額=(8.24萬-7.21萬)/(1+3%)×3%=0.03萬元。

特別提醒：

(1)差額中“對外支付的自來水水費”需要獲取合法有效的憑證，包括增值稅發(fā)票或以省級以上(含省級)財政部門監(jiān)(印)制的財政票據(jù)為合法有效憑證。如果是上述增值稅發(fā)票不一定要增值稅專票，增值稅普通發(fā)票也可以，再者從上述“對外支付的自來水水費”只能扣減銷售額，不是抵扣進項稅額的角度，建議取得增值稅普通發(fā)票。

(2)“扣除其對外支付的自來水水費”，是指扣除的僅僅是自來水水費，不包括其他污水處理費等費用。

54號公告明確了物業(yè)公司代收水費增值稅實行差額征收，降低了代收水費的稅負，有利于解決物業(yè)公司(或物管服務(wù)納稅人)代收自來水費后可能導(dǎo)致稅負上升的問題。